QUÉBEC, le 7 août 2020 /CNW Telbec/ - Le Fonds de placement
immobilier Cominar ("Cominar" ou le "Fonds") (TSX: CUF.UN)
annonce ses résultats du trimestre terminé le 30 juin 2020.
FAITS SAILLANTS DU DEUXIÈME TRIMESTRE DE 2020
- Les fonds provenant de l'exploitation1 par part, qui
se sont établis à 0,19 $, contre 0,26 $ pour la période
correspondante de 2019, ont matériellement été impactés par la
COVID-19.
- Le bénéfice d'exploitation net du portefeuille
comparable1 a baissé de 14,8 %, y compris un recul de
41,8 % pour le secteur commercial, attribuable à la fermeture des
centres commerciaux, une diminution de 1,3 % du secteur industriel
et une hausse de 0,4 % du secteur bureau, les deux derniers
secteurs affichant de solides données fondamentales.
- Le taux d'occupation commis est demeuré stable, à 93,9 % d'une
période à l'autre.
- Le loyer net moyen des baux renouvelés (période de six mois)
montre une croissance de 12,7 %, entraînée par la hausse de 22,3 %
du secteur industriel, la hausse de 7,9 % du secteur bureau et la
hausse de 1,8 % du secteur commercial.
- Baisse de 330,6 millions de dollars de la juste valeur selon la
quote-part1, car la COVID-19 a eu une incidence
défavorable sur l'évaluation du portefeuille, notamment un
ajustement de juste valeur à la baisse de 251,5 millions de dollars
pour le secteur commercial, dont 165,0 millions sont liés aux
centres commerciaux fermés.
- Les liquidités disponibles s'établissaient à 434,0 millions de
dollars (34,0 millions de dollars de trésorerie et 400,0 millions
de dollars de disponible sur la facilité) au 30 juin 2020, suite au
remboursement anticipé en mai 2020 de 300,0 millions de dollars de
débentures non garanties de premier rang de série 4 échéant en
juillet 2020.
- La distribution sera réduite, passant de 0,06 $ par mois à 0,03
$ par mois, à compter d'août 2020, et
ce, afin d'optimiser la souplesse financière de Cominar.
« La pandémie de COVID-19 a eu une incidence défavorable
importante sur nos résultats financiers pour le trimestre, des
mesures de confinement et autres mesures draconiennes ayant été
mises en œuvre pour notre bien-être, et l'économie étant loin de
tourner à plein régime, a indiqué Sylvain Cossette, président et chef de la
direction de Cominar. Nous estimons que, en dépit de la
fermeture des entreprises et des centres commerciaux, nous
recevrons environ 90 % du total des loyers facturés pour le
trimestre écoulé, dont 75 % ont déjà été reçus, 9 % sont à recevoir
de l'aide publique et les 6 % qui restent sont à recevoir des
locataires avec qui une entente a été conclue ou négociée. Nous
sommes conscients des défis à venir dans le secteur commercial,
mais nous demeurons optimistes en ce qui concerne les services
essentiels, les détaillants d'articles de nature générale et les
autres segments du secteur du commerce de détail qui font preuve
d'une grande résilience. Pour maintenir notre souplesse financière,
résister à la volatilité associée à la pandémie et à l'incertitude
qui persiste, ainsi que pour investir dans nos immeubles et projets
de développement, nous avons décidé de réduire notre distribution.
Elle passera de 0,72 $ à 0,36 $ par part sur une base annuelle
», a-t-il ajouté.
« La baisse de 331 millions de dollars de la valeur de nos
immeubles pour le trimestre considéré, attribuable à la COVID-19,
touche essentiellement le secteur commercial et, en particulier,
les centres commerciaux fermés, a indiqué Antoine Tronquoy,
vice-président, Marché des capitaux et chef de la direction
financière par intérim. « Bien que la COVID-19 ait eu une
incidence défavorable importante sur notre performance
opérationnelle pour le trimestre, il convient de souligner que le
taux d'occupation commis est demeuré stable, à 93,9 %, et que nous
avons enregistré une croissance de 12,7 % des loyers nets moyens
des baux renouvelés pour les six premiers mois de l'année, stimulée
par le secteur industriel et le secteur bureau. De plus, notre
situation de trésorerie actuelle de 434 millions de dollars, qui
tient compte du remboursement anticipé, en mai, de 300 millions de
dollars de débentures non garanties échéant en juillet 2020, nous
procure une bonne marge de manœuvre financière pour avancer malgré
l'incertitude des effets et de la durée de la pandémie.
»
FAITS SAILLANTS FINANCIERS ET OPÉRATIONNELS
- Le bénéfice net (perte nette) pour le trimestre terminé le 30
juin 2020 s'est établi à (318,1) millions de dollars,
comparativement à 51,5 millions de dollars en 2019. Cette baisse
reflète une diminution de 328,9 millions de dollars de la juste
valeur des immeubles de placement, une baisse de 16,4 millions de
dollars du bénéfice d'exploitation net, une dépréciation du
goodwill de 15,7 millions de dollars, une diminution de 10,0
millions de dollars de la quote-part du bénéfice net des
coentreprises, tous ces éléments étant liés à l'impact de la
COVID-19 et en partie contrebalancés par une baisse de 3,9 millions
de dollars des frais de restructuration. Se reporter à la rubrique
« COVID-19 - Analyse des impacts et risques » du rapport de gestion
au 30 juin 2020.
- Pour le trimestre clos le 30 juin 2020, Cominar a réévalué
l'intégralité de son portefeuille immobilier et a établi qu'une
diminution nette de (320,6) millions de dollars était nécessaire
pour ajuster la valeur comptable des immeubles de placement à la
juste valeur. En ce qui concerne le portefeuille commercial, la
diminution représente 251,5 millions de dollars (baisse de 11 % de
la juste valeur du portefeuille commercial), dont 165,0 millions de
dollars sont attribuables aux centres commerciaux fermés.
- Les pertes de crédit attendues, pour le trimestre clos le 30
juin 2020, s'élevaient à 18,2 millions de dollars ou 11,3% des
revenus d'exploitation, principalement dues au COVID-19, dont 14,6
millions de dollars pour le commercial, 1,6 million de dollars pour
le bureau et 2,1 millions de dollars pour l'industriel.
- Le bénéfice net rajusté pour le trimestre terminé le 30 juin
2020 s'est établi à 35,7 millions de dollars comparativement à 50,3
millions de dollars pour la période correspondante de l'exercice
précédent. La diminution est essentiellement attribuable à la
baisse du bénéfice d'exploitation net, liée à la COVID-19, ainsi
qu'aux immeubles vendus en 2019 et en
2020, qui a été en partie compensée par une augmentation du
bénéfice d'exploitation net du portefeuille comparable excluant
l'impact estimé de la COVID-19..
- Les fonds provenant de l'exploitation1 par part
pleinement dilués se sont établis à 0,19$ pour le T2 2020,
comparativement à 0,26$ par part pour le T2 2019. Cette baisse est
principalement attribuable de la baisse du bénéfice d'exploitation
net et des frais sur remboursement de débentures. Excluant les
frais de remboursement des débentures, les fonds provenant de
l'exploitation se seraient établis à 36,7 millions de dollars, ou
0,20$ par part en 2020, comparativement à 51,2 millions de dollars,
ou 0,28$ par part en 2019.
- Les fonds provenant de l'exploitation ajustés1 par
part se sont établis à 0,12$ pour le T2 2020, comparativement à
0,18$ par part pour T2 2019 en raison de la baisse des fonds
provenant de l'exploitation. Excluant des frais de remboursement
des débentures, les fonds provenant de l'exploitation ajustés
pleinement dilués se seraient établis à 23,6 millions de dollars,
ou 0,13$ par part en 2020 comparativement à 37,4 millions de
dollars, ou 0,20$ par part en 2019.
- Le ratio de distribution des fonds provenant de l'exploitation
ajustés1 du T2 2020 était de 150,0%, alors qu'il était
de 100,0% pour le T2 2019.
- Le bénéfice d'exploitation net du portefeuille comparable pour
le deuxième trimestre de 2020 s'établit à 75,4 millions de dollars,
comparativement à 88,5 millions de dollars pour le deuxième
trimestre de 2019, ce qui représente une diminution de (14,8) %
d'une période à l'autre, attribuable à une croissance de 0,4 % du
portefeuille bureau, combinée à une baisse de (1,3) % du
portefeuille industriel et polyvalent ainsi qu'à une baisse de
(41,8) % du portefeuille commercial. Cette diminution s'explique
principalement par l'incidence financière de la COVID-19 sur
Cominar pour les mois d'avril, de mai et de juin 2020. Se reporter
à la rubrique « COVID-19 - Impacts, analyses et risques » du
rapport de gestion au 30 juin 2020.
- La croissance du loyer net moyen des baux renouvelés s'est
établie à 12,7% pour le T2 2020, comparativement à 2,8% pour le T2
2019. La croissance du loyer des baux renouvelés est liée
principalement à la croissance dans le portefeuille industriel et
polyvalent de 22,3%, à une croissance de 7,9% dans le portefeuille
bureau, et par une croissance de 1,8% dans le portefeuille
commercial.
- Le taux de rétention des baux venant à échéance en 2020
s'établit à 51,7% au T2 2020 alors qu'il était de 57,9% au T2 2019.
Au cours des six mois de 2020, nous avons renouvelé une superficie
de 3,1 millions pieds carrés et signé de nouveaux baux pour 1,4
million pieds carrés, représentant 75,2% de la superficie locative
totale dont les baux venaient à l'échéance en 2020.
- Le taux d'occupation commis est demeuré stable à 93,9% au 30
juin 2020, par rapport à 93,9% au 30 juin 2019. Le taux
d'occupation physique s'est établi à 90,4% au 30 juin 2020, en
hausse de 50 points de base par rapport à 89,9% au 30 juin
2019.
- La part des immeubles industriels et polyvalents en pourcentage
du bénéfice d'exploitation net a augmenté pour atteindre 30.1 %
pour le trimestre terminé le 30 juin 2020 comparativement à 25,1%
pour le trimestre terminé le 30 juin 2019. La contribution de notre
portefeuille d'immeubles de bureaux a augmentée de 40,1 % à 46,4%,
tandis que celle du portefeuille commercial a diminué, passant de
34,7% à 23,5%.
- Les frais d'administration du Fonds ont augmenté de 5,2% d'une
période à l'autre, jusqu'à 4,0 millions de dollars au T2 2020
contre 3,8 millions de dollars au T2 2019, principalement en raison
d'une augmentation des honoraires professionnels.
- Au 30 juin 2020, la superficie occupée précédemment par Sears
et pour laquelle des baux sont signés ou en discussions avancées
s'est établie à 61%, en baisse par rapport à 63% au 31 mars
2020.
FAITS SAILLANTS DU BILAN ET DES LIQUIDITÉS
- Le ratio d'endettement1 était de 54,5% au 30 juin
2020, en hausse comparativement à 51,4% au 31 décembre 2019, ce qui
reflète une diminution de la juste valeur des immeubles de
placement de 319,4 millions de dollars.
- Le 9 juin 2020, Cominar a contracté une nouvelle facilité de
crédit garantie d'une durée de 27 mois d'un montant maximal de 120
millions de dollars venant à échéance en septembre 2022. Cette
nouvelle facilité de crédit porte intérêt au taux préférentiel
majoré de 250 points de base ou au taux des acceptations bancaires
majoré de 350 points de base. Au 30 juin 2020, cette facilité de
crédit était garantie par des immeubles de placement ayant une
valeur de 206,4 millions de dollars.
- Le 5 mai 2020, Cominar a émis 150,0 millions de dollars de
débentures non garanties de premier rang de série 12 portant
intérêt à 5,95 % et venant à échéance en mai 2025.
- Le 13 mai 2020, Cominar a racheté avant échéance des débentures
non garanties de premier rang de série 4 portant intérêt à 4,941 %
pour un montant de 300,0 millions de dollars à l'aide des
liquidités disponibles et de sa facilité de crédit renouvelable non
garantie d'exploitation et d'acquisition. Cominar a payé des frais
de maintien de rendement et d'autres frais de 2,5 millions de
dollars relativement à ce rachat.
- Le ratio dette/BAIIA1 au 30 juin 2020 était de 11.0x
comparativement à 10.6x au 31 décembre 2019.
- Au 30 juin 2020, le ratio des actifs non grevés était de
1.77:1, en baisse par rapport à 1.82:1 au 31 décembre 2019.
L'ensemble de nos actifs non grevés totalisait 2,0 milliards de
dollars au 30 juin 2020.
- Le ratio des dettes non garanties sur la dette totale était de
32,7% au 30 juin 2020, en baisse par rapport à 36,5% au 31 décembre
2019.
- Au 30 juin 2020, Cominar disposait de fonds de 34,0 millions de
dollars en encaisse, d'un montant disponible de 400,0 millions de
dollars sur sa facilité de crédit renouvelable non garantie de
400,0 millions de dollars.
FAITS SAILLANTS DES INVESTISSEMENTS
- Pour période de six mois terminée 30 juin 2020, les
investissements dans les immeubles productifs de revenu, y compris
les dépenses en capital, les frais relatifs à la location et les
améliorations locatives, ont totalisé 53,2 millionsde dollars, en
baisse de 16,4% par rapport à 63,6 millions de dollars pour
la'période correspondante de l'exercice précédent. En tenant compte
des investissements dans des immeubles en développement, les
dépenses en capital ont représenté 67,0 millions de dollars, en
baisse de 7,8% par rapport à 72,6 millions de dollars en 2019.
- Les immeubles de placement détenus en vue de la vente au 30
juin 2020 ont totalisé 245,5 millions de dollars, soit une
augmentation par rapport à 11,7 millions de dollars au 31 décembre
2019.
MISE À JOUR SUR LA PANDÉMIE COVID-19
Perception des loyers
Jusqu'à présent, Cominar a perçu approximativement 75 % des
loyers bruts facturés pour les mois d'avril, mai et juin 2020. En
tenant compte des sommes à recevoir en lien avec l'aide d'urgence
du Canada pour le loyer commercial
(AUCLC) des deux paliers de gouvernements correspondant à 9% et de
la part à être assumée par les clients admis au programme d'aide ou
avec lesquels une entente de report ou de réduction de loyer a été
signée pour 6%, la direction estime pouvoir percevoir environ 90%
des loyers bruts facturés (avant provision pour pertes de crédit
attendues) du deuxième trimestre de 2020. En ce qui concerne le 10%
résiduel, il se compose de 6% relié aux pertes de crédits attendues
(ce qui inclut entre autres la portion à être assumée par Cominar
en lien avec le programme AUCLC et les crédits de loyers concédés
aux clients), d'ententes toujours en discussions pour 1% et
d'autres situations devant être adressées pour 3%.
La perte de crédit attendue totale comptabilisée aux états
financiers s'élève a 11.3% des produits d'exploitation du deuxième
trimestre. Au total, 14 % de nos loyers bruts facturés étaient dû
par des locataires éligibles au programme AUCLC.
Portefeuille industriel
Jusqu'à présent, Cominar a perçu environ 89 % des loyers bruts
facturés pour les mois d'avril, mai et juin 2020. En tenant compte
des sommes à recevoir en lien avec l'aide d'urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC) des
deux paliers de gouvernements correspondant à 4% et de la part à
être assumée par les clients admis au programme d'aide ou avec
lesquels une entente de report ou de réduction de loyer a été
signée pour 4%, la direction estime pouvoir percevoir
approximativement 97 % des loyers bruts facturés (avant provision
pour pertes de crédit attendues) du deuxième trimestre de
2020. La balance de 3 % se compose de 1 % relié aux pertes de
crédits attendues (ce qui inclut entre autres la portion à être
assumée par Cominar en lien avec le programme AUCLC et les crédits
de loyers concédés aux clients) et d'autres montants dus par les
locataires pour 2 %.
La perte de crédit attendue totale comptabilisée aux états
financiers pour le portefeuille industriel s'élève a 5.2 % des
produits d'exploitation du deuxième trimestre. Au total, 7 % de nos
loyers bruts facturés étaient dus par des locataires éligibles au
programme AUCLC.
Portefeuille d'immeubles de bureaux
Jusqu'à présent, Cominar a perçu environ 94 % des loyers bruts
facturés pour les mois d'avril, mai et juin 2020. En tenant compte
des sommes à recevoir en lien avec l'aide d'urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC) des
deux paliers de gouvernements correspondant à 2 % et de la part à
être assumée par les clients admis au programme d'aide ou avec
lesquels une entente de report ou de réduction de loyer a été
signée pour 2 %, la direction estime pouvoir percevoir
approximativement 98% des loyers bruts facturés (avant provision
pour pertes de crédit attendues) du deuxième trimestre de
2020. La balance de 2 % se compose d'autres montants dus par les
locataires.
La perte de crédit attendue totale comptabilisée aux états
financiers pour le portefeuille d'immeubles de bureaux s'élève a
2.5 % des produits d'exploitation du deuxième trimestre. Au total,
3 % de nos loyers bruts facturés étaient dû par des locataires
éligibles au programme AUCLC.
Portefeuille commercial
Jusqu'à présent, Cominar a perçu environ 46 % des loyers bruts
facturés pour les mois d'avril, mai et juin 2020. En tenant compte
des sommes à recevoir en lien avec l'aide d'urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC) des
deux paliers de gouvernements correspondant à 21 % et de la part à
être assumée par les clients admis au programme d'aide ou avec
lesquels une entente de report ou de réduction de loyer a été
signée pour 12 %, la direction estime pouvoir percevoir
approximativement 79% des loyers bruts facturés (avant provision
pour pertes de crédit attendues) du deuxième trimestre de
2020. La balance de 21 % se compose de 16 % relié aux pertes
de crédits attendues (ce qui inclut entre autres la portion à être
assumée par Cominar en lien avec le programme AUCLC et les crédits
de loyers concédés aux clients), 2 % d'ententes encore en
discussions et d'autres montants dus par les locataires pour 3
%
La perte de crédit attendue totale comptabilisée aux états
financiers pour le portefeuille commercial s'élève a 25.6 % des
produits d'exploitation du deuxième trimestre. Au total, 33 % de
nos loyers bruts facturés étaient dû par des locataires éligibles
au programme AUCLC.
Le tableau suivant présente les pertes de crédit attendues
(charges) pour le trimestre terminé le 30 juin 2020:
Pour le trimestre
terminé le 30 juin 2020
|
Bureau
|
Commercial
|
Industriel et
polyvalent
|
Total
|
|
|
|
|
|
Pertes de crédit
attendues sur les reports de loyer à court terme
(provision)
|
270
|
827
|
193
|
1 290
|
Pertes de crédit
attendues sur les comptes clients (provision)
|
581
|
3 848
|
1 079
|
5 508
|
|
851
|
4 675
|
1 272
|
6 798
|
Pertes de crédit
attendues - part du propriétaire du AUCLC (12,5%)
|
170
|
2 495
|
351
|
3 016
|
Pertes de crédit
attendues - réduction de loyer
|
564
|
7 398
|
439
|
8 401
|
Total des pertes de
crédit attendues
|
1 585
|
14 568
|
2 062
|
18 215
|
Pourcentage des
revenus d'exploitation
|
2,5 %
|
25,%
|
5,2 %
|
11,3%
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
La perte de crédit attendue de Cominar au 30 juin 2020 inclut
des estimations pour la partie revenant au propriétaire dans le
cadre du programme AUCLC, laquelle représente 12,5 % du loyer du
locataire admissible pour les mois d'avril, de mai et de juin, pour
l'incertitude sur la recouvrabilité des loyers d'avril, mai et juin
auprès des locataires ne faisant pas partie du programme AUCLC; des
estimations de l'incertitude de la recouvrabilité des reports de
loyers à court terme; des réductions de loyer fournies aux
locataires au titre de loyers qui avaient déjà été comptabilisés
dans les créances lorsque les locataires avaient fait une demande
d'aide financière; et des estimations de l'incertitude de la
recouvrabilité de toutes les autres créances
Résultats d'exploitation
La COVID-19 a eu un impact sur les résultats financiers de
Cominar. Notamment la pandémie a eu un impact sur la capacité
financière de nos clients à payer leur loyer intégralement ou en
partie. Le programme d'aide d'urgence pour le loyer commercial
(AUCLC) demande aux propriétaires immobiliers d'absorber 25% des
loyers bruts des mois d'avril, mai et juin 2020 pour les clients
admissibles au programme fédéral. Le gouvernement provincial a
également annoncé qu'il comblerait 50% de cette perte. Cominar a
également consenti à ses clients non éligibles aux programmes
gouvernementaux plusieurs allègements allant des réductions de
loyers aux reports de paiement de loyer allant jusqu'à 12 mois.
Toutes ces initiatives ont contribué à l'augmentation importante
des loyers à recevoir et de la perte de crédit attendue de 18,2
millions de dollars pour le deuxième trimestre. La direction estime
à 17.1 millions de dollars la portion attribuable à la
COVID-19.
Par ailleurs, nos produits d'exploitation ont aussi été affectés
par la baisse des revenus provenant des baux prévoyant des loyers à
pourcentage ou par les baisses de locations temporaires et les
revenus de stationnement. Les produits d'exploitation prévoyant le
recouvrement des charges d'exploitation ont également subi une
baisse notable en raison des réductions dans nos charges
d'exploitation suite aux impacts de la COVID-19 et autres
diminutions en lien avec son plan stratégique.
Nous avons observé une baisse importante de la dépense
énergétique suite à la fermeture des centres commerciaux, bureaux
et certaines propriétés industrielles. De plus, Cominar avait
réduit temporairement ses effectifs et pris diverses mesures de
réduction des dépenses.
Dépenses en immobilisations et gestion des dépenses
Afin de s'assurer de réduire au minimum l'incidence sur les flux
de trésorerie disponibles des pressions sur les produits des
activités ordinaires exercées par la pandémie, Cominar s'efforce de
réduire les charges d'exploitation et les dépenses en
immobilisations. Diverses initiatives visant à diminuer ou à
reporter les charges d'exploitation et les investissements ont été
mises en œuvre, la réduction, lorsque possible, des incitatifs à
l'intention des locataires et des investissements en capital, le
report du paiement des impôts fonciers et des coûts d'électricité,
les mises à pied temporaires et la compression des coûts
d'exploitation, notamment les coûts de l'énergie et des services de
nettoyage et d'entretien. Ces initiatives en matière d'exploitation
ont déjà permis de réduire les charges d'exploitation pour le
portefeuille comparable (excluant les impôts fonciers et services)
pour le deuxième trimestre de 2020 d'un montant estimé de 2,0
millions de dollars lorsque comparé aux charges budgétées. Lorsque
comparé à 2019, ces charges pour les six premiers mois de 2020 ont
diminué de 2,3 millions de dollars. Les charges d'exploitation
totales excluant les pertes de crédit attendues pour le deuxième
trimestre de 2020 ont diminué de 15,8 millions de dollars par
rapport aux dépenses d'exploitation budgétisées pour la même
période.
MESURES FINANCIÈRES NON DÉFINIES PAR LES IFRS
Les états financiers de Cominar sont établis conformément aux
IFRS. La direction a recours à un certain nombre de mesures qui ne
sont pas normalisées selon les IFRS et qui ne devraient pas être
interprétées comme une solution de remplacement aux mesures
financières calculées conformément aux IFRS. Cominar utilise ces
mesures afin d'avoir une idée plus juste de sa performance. La
quote-part de Cominar, le bénéfice d'exploitation net du
portefeuille comparable, les fonds provenant de l'exploitation, les
fonds provenant de l'exploitation ajustés, le ratio d'endettement
et le ratio dette/BAIIA ne sont pas des mesures reconnues par les
Normes internationales d'information financière (les « IFRS ») et
n'ont pas de définition normalisée selon les IFRS. Ces mesures
pourraient différer sensiblement de calculs semblables présentés
par des entités similaires et, par conséquent, pourraient ne pas
être comparables à des mesures semblables présentées par d'autres
entités. Ces mesures financières non conformes aux IFRS sont
définies et analysées plus en détail dans le rapport de gestion
intermédiaire pour la périodes de trois et six mois terminées le 30
juin 2020, disponible sur le site Web de Cominar et sur le site Web
de Sedar.
RÉSULTATS D'EXPLOITATION
|
Trimestre
|
|
|
Cumulatif (six
mois)
|
Pour les périodes
terminées les 30 juin
|
2020 ¹
|
|
2019
|
|
2020 ²
|
|
2019
|
|
$
|
|
$
|
|
|
$
|
|
$
|
Produits
d'exploitation
|
160
550
|
|
176 627
|
|
|
332
659
|
|
358 571
|
Charges
d'exploitation
|
(87
960)
|
|
(87 644)
|
|
|
(174
344)
|
|
(182 903)
|
Bénéfice
d'exploitation net
|
72
590
|
|
88 983
|
|
|
158
315
|
|
175 668
|
Charge
financière
|
(36
912)
|
|
(36 398)
|
|
|
(76
164)
|
|
(73 149)
|
Frais
d'administration du Fonds
|
(4
038)
|
|
(3 838)
|
|
|
(8
182)
|
|
(9 291)
|
Ajustement des
immeubles de placement à la juste valeur
|
(320
631)
|
|
8 291
|
|
|
(319
423)
|
|
8 070
|
Quote-part du
bénéfice net des coentreprises
|
(8
481)
|
|
1 503
|
|
|
(6
898)
|
|
2 891
|
Frais de
transaction
|
(4
991)
|
|
(3 151)
|
|
|
(5
137)
|
|
(4 490)
|
Frais de
restructuration
|
--
|
|
(3 916)
|
|
|
--
|
|
(3 916)
|
Dépréciation du
goodwill
|
(15
721)
|
|
--
|
|
|
(15
721)
|
|
--
|
Bénéfice net
(perte nette) avant impôts sur les bénéfices
|
(318
184)
|
|
51 474
|
|
|
(273
210)
|
|
95 783
|
|
|
|
|
|
|
Impôts
exigibles
|
65
|
|
--
|
|
|
65
|
|
--
|
Bénéfice net
(perte nette) et résultat global
|
(318
119)
|
|
51 474
|
|
|
(273
145)
|
|
95 783
|
1
|
Le trimestre terminé
le 30 juin 2020 inclut l'impact financier estimé de la COVID-19 et
2,5 millions de dollars de frais de maintien du rendement
en lien avec le remboursement de débentures de série 4 (inclut des
frais de restructuration de 3,9 millions de dollars pour
le trimestre terminé le 30 juin 2019).
|
2
|
En plus des
événements du trimestre expliqués ci-haut, la période de 6 mois
terminée le 30 juin 2020 comprend un montant de 4,6 millions de
dollars relativement à des pénalités pour remboursements
d'hypothèques avant échéance (une indemnité de
cessation d'emploi de 1,0 million de dollars
payée à la suite du départ d'un cadre supérieur pour la
période de 6 mois terminée le 30 juin 2019).
|
Le bénéfice net (perte nette) du deuxième trimestre de 2020
s'est chiffré à (318,1) millions de dollars comparativement à
51,5 millions de dollars en 2019. Cette baisse reflète une
diminution de 328,9 millions de dollars de la juste valeur des
immeubles de placement, une baisse de 16,4 millions de dollars du
bénéfice d'exploitation net, une dépréciation du goodwill de 15,7
millions de dollars, une diminution de 10,0 millions de dollars de
la quote-part du bénéfice net des coentreprises, tous ces éléments
étant liés à l'impact de la COVID-19 et en partie contrebalancés
par une baisse de 3,9 millions de dollars des frais de
restructuration. Se reporter à la rubrique « COVID-19 - Analyse des
impacts et risques » du rapport de gestion au 30 juin 2020.
BÉNÉFICE D'EXPLOITATION NET DU PORTEFEUILLE
COMPARABLE
Le bénéfice d'exploitation net du portefeuille comparable est
une mesure non définie par les IFRS, que Cominar utilise pour
fournir une indication de la rentabilité d'exploitation d'une
période à l'autre pour le portefeuille comparable; c'est-à-dire de
la capacité de Cominar à augmenter les revenus, à gérer les coûts
et à générer une croissance organique. Le bénéfice d'exploitation
net du portefeuille comparable comprend les résultats des immeubles
détenus par Cominar au 31 décembre 2018, à l'exception des
résultats des immeubles vendus, acquis ou en développement en 2019
et 2020, de même que les revenus de location découlant de la
comptabilisation linéaire des baux, élément non monétaire et qui,
du fait qu'il est exclu du calcul, permet à cette mesure de
présenter l'incidence des loyers réels perçus par Cominar.
|
Trimestre
|
|
|
Cumulatif (six
mois)
|
Pour les périodes
terminées les 30 juin
|
2020 ¹
|
|
2019
|
|
|
|
2020 ¹
|
|
2019
|
|
|
|
$
|
|
$
|
|
% Δ
|
|
|
$
|
|
$
|
|
% Δ
|
Type
d'immeuble
|
|
|
|
|
|
|
|
Bureau
|
34
953
|
|
34 811
|
|
0,4
|
|
|
69
158
|
|
66 829
|
|
3,5
|
Commercial
|
18
057
|
|
31 009
|
|
(41,8)
|
|
|
47
757
|
|
60 893
|
|
(21,6)
|
Industriel et
polyvalent
|
22
348
|
|
22 653
|
|
(1,3)
|
|
|
45
906
|
|
44 884
|
|
2,3
|
Bénéfice
d'exploitation net du portefeuille comparable
-- Quote-part de Cominar 2
|
75
358
|
|
88 473
|
|
(14,8)
|
|
|
162
821
|
|
172 606
|
|
(5,7)
|
immeubles vendus,
acquis ou en développement en 2019 et 2020
|
(281)
|
|
2 995
|
|
(109,4)
|
|
|
537
|
|
7 940
|
|
(93,2)
|
NOI -- Cominar's
proportionate share 2
|
75
077
|
|
91 468
|
|
(17,9)
|
|
|
163
358
|
|
180 546
|
|
(9,5)
|
NOI -- Financial
statements
|
72
590
|
|
88 983
|
|
(18,4)
|
|
|
158
315
|
|
175 668
|
|
(9,9)
|
NOI -- Joint
ventures
|
2
487
|
|
2 485
|
|
0,1
|
|
|
5
043
|
|
4 878
|
|
3,4
|
1
|
Le trimestre et la
période de six mois terminés le 30 juin 2020 incluent l'impact
financier estimé de la COVID-19. Se référer à la section «
COVID-19 - Analyses des impacts et risques » du rapport de gestion
au 30 juin 2020.
|
2
|
Se référer a la
section "Mesures non définies par les IFRS" du présent communiqué
de presse.
|
La diminution de 14,8% du portefeuille comparable au deuxième
trimestre selon la quote-part de Cominar s'explique principalement
par l'incidence financière de la COVID-19 sur Cominar pour les mois
d'avril, de mai et de juin 2020. Se reporter à la rubrique «
COVID-19 - Impacts, analyses et risques » du rapport de gestion au
30 juin 2020.
FONDS PROVENANT DE L'EXPLOITATION ET FONDS PROVENANT DE
L'EXPLOITATION AJUSTÉS
Les fonds provenant de l'exploitation est une mesure non définie
par les IFRS qui représente une mesure standard de référence dans
le domaine immobilier pour comparer la performance de l'entreprise
et sont calculés conformément à la définition de REALpac comme
étant le bénéfice net (calculé conformément aux IFRS) ajusté, entre
autres, pour les ajustements des immeubles de placement à la juste
valeur, les impôts différés ou exigibles suite à une disposition
d'immeubles, la décomptabilisation et la dépréciation du goodwill,
les salaires de location pour la mise en place des baux, les
ajustements relatifs à la comptabilisation des coentreprises et les
frais de transaction engagés dans le cadre d'un regroupement
d'entreprises ou une disposition d'immeubles. La direction croit
que les fonds provenant de l'exploitation sont une mesure de
résultats utile puisqu'elle ajuste le bénéfice net pour des items
qui ne sont pas liés aux tendances du niveau d'occupation, de taux
de location et de dépenses d'opération immobilière.
Les fonds provenant de l'exploitation ajustés est une mesure non
définie par les IFRS qui, en retranchant du calcul des fonds
provenant de l'exploitation les revenus de location provenant de la
comptabilisation linéaire des baux, les investissements nécessaires
au maintien de la capacité de générer des revenus locatifs de ses
immeubles, ainsi qu'une provision pour frais relatifs à la
location, sont calculés conformément à la définition de REALpac. La
direction croit que les fonds provenant de l'exploitation ajustés
représentent une mesure utile de la capacité de Cominar à générer
des bénéfices stables.
Le tableau suivant présente un rapprochement du bénéfice net
déterminé conformément aux IFRS avec les fonds provenant de
l'exploitation et avec les fonds provenant de l'exploitation
ajustés :
|
Trimestre
|
|
Cumulatif (six
mois)
|
|
Pour les périodes
terminées les 30 juin
|
2020 ¹
|
|
2019
|
|
2020 ¹
|
|
2019 ¹
|
|
|
$
|
|
$
|
|
|
$
|
|
$
|
|
Bénéfice net
(perte nette)
|
(318
119)
|
|
51 474
|
|
|
(273
145)
|
|
95 783
|
|
Impôts sur
disposition d'immeubles
|
--
|
|
--
|
|
|
|
0
|
|
Impôts
différés
|
--
|
|
--
|
|
|
--
|
|
0
|
|
Salaires de location
-- mise en place des baux
|
854
|
|
758
|
|
|
1
846
|
|
1 602
|
|
Ajustement des
immeubles de placement à la juste valeur2
|
330
634
|
|
(8 291)
|
|
|
329
426
|
|
(8 070)
|
|
Intérêts
capitalisables sur immeubles en développement --
Coentreprises
|
136
|
|
181
|
|
|
273
|
|
355
|
|
Frais de
transactions
|
4
991
|
|
3 151
|
|
|
5
137
|
|
4 490
|
|
Dépréciation du
goodwill
|
15
721
|
|
--
|
|
|
15
721
|
|
--
|
|
Fond provenant de
l'exploitation 2, 3
|
34
217
|
|
47 273
|
|
|
79
258
|
|
94 160
|
|
Provision pour frais
relatifs à la location
|
(7
500)
|
|
(8 020)
|
|
|
(14
429)
|
|
(16 449)
|
|
Comptabilisation
linéaire des baux 2
|
445
|
|
37
|
|
|
(26)
|
|
(126)
|
|
Dépenses en capital
-- maintien de la capacité de générer des revenus
locatifs
|
(6
045)
|
|
(5 849)
|
|
|
(10
905)
|
|
(10 617)
|
|
Fonds provenant de
l'exploitation ajustés 2, 3
|
21
117
|
|
33 441
|
|
|
53
898
|
|
66 968
|
|
Ratio de distribution
des fonds provenant de l'exploitation ajustés 3,
4
|
150,0
|
%
|
100,0
|
%
|
|
124,1
|
%
|
97,3
|
%
|
1
|
Le trimestre et la
période de six mois terminés le 30 juin 2020 incluent l'impact
financier estimé de la COVID-19. Se référer à la section «
COVID-19 - Analyses des impacts et risques
».
|
2
|
Inclut la quote-part
de Cominar dans les coentreprises.
|
3
|
Se référer à la
section « Mesures financières non définies par les IFRS
».
|
4
|
Pleinement
dilué.
|
Les fonds provenant de l'exploitation du deuxième trimestre de
2020 ont diminué comparativement à la période correspondante de
2019 en raison principalement de la baisse du bénéfice
d'exploitation net et des frais de remboursement de débentures.
Excluant les frais de remboursement de débentures, les fonds
provenant de l'exploitation se seraient établis à
36,7 millions de dollars, ou 0,20$ par part, en 2020 et à 51,2 millions de dollars, ou 0,28$
par part, en 2019.
Les fonds provenant de l'exploitation ajustés du deuxième
trimestre de 2020 ont diminué comparativement à la période
correspondante de 2019 en raison de la diminution des fonds
provenant de l'exploitation. Excluant les frais de remboursement de
débentures, les fonds provenant de l'exploitation ajustés auraient
été de 23,6 millions de dollars ou 0,13$ par part en 2020
comparativement à 37,4 millions de dollars ou 0,20$ par part
en 2019. Conséquemment, le ratio de distribution des fonds
provenant de l'exploitation ajustés aurait été de 138%.
TAUX D'OCCUPATION
|
Montréal
|
|
Québec
|
|
Ottawa
|
|
Total
|
Au 30 juin
2020
|
Commis
|
Physique
|
|
Commis
|
Physique
|
|
Commis
|
Physique
|
|
Commis
|
Physique
|
Secteur
d'activité
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Bureau
|
91,1
|
%
|
87,3
|
%
|
|
97,8
|
%
|
96,8
|
%
|
|
93,3
|
%
|
92,5
|
%
|
|
93,0
|
%
|
90,3
|
%
|
Commercial
|
92,4
|
%
|
86,1
|
%
|
|
91,3
|
%
|
86,6
|
%
|
|
86,2
|
%
|
59,4
|
%
|
|
91,8
|
%
|
85,3
|
%
|
Industriel et
polyvalent
|
95,4
|
%
|
92,7
|
%
|
|
96,9
|
%
|
96,1
|
%
|
|
S.O.
|
S.O.
|
|
95,7
|
%
|
93,5
|
%
|
Total
|
93,6
|
%
|
89,8
|
%
|
|
94,9
|
%
|
92,5
|
%
|
|
92,3
|
%
|
87,4
|
%
|
|
93,9
|
%
|
90,4
|
%
|
ÉVÉNEMENT POSTÉRIEUR À LA DATE DU BILAN
Afin de maintenir notre souplesse financière, de surmonter la
volatilité liée à la pandémie et les incertitudes qui demeurent et
continuer d'investir dans nos projets immobiliers et de mise en
valeur, nous avons décidé de réduire notre distribution, pour la
ramener de 0,72 $ par part sur une base annuelle (0,06 $ par part
par mois) à 0,36$ par part sur une base annuelle (0,03 $ par part
par mois).
INFORMATION FINANCIÈRE SUPPLÉMENTAIRE
Les états financiers intermédiaires consolidés résumés et le
rapport de gestion intermédiaire pour du deuxième trimestre de 2020
sont déposés sur le site de SEDAR à l'adresse sedar.com et sont
disponibles sur le site Web de Cominar, à l'adresse
cominar.com.
CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE DU 7 AOÛT 2020
La direction de Cominar tiendra une conférence téléphonique le
vendredi 7 août 2020 à 11 h (HNE), afin de discuter des
résultats de l'exercice the second quarter of 2020. Les
personnes intéressées peuvent participer à cet appel en
composant le 1 888 390-0546. Une présentation
ayant trait aux résultats sera disponible avant la conférence
téléphonique sur le site Web du Fonds à cominar.com, sous le titre
« Conférence téléphonique ». De plus, un enregistrement de la
conférence sera disponible à partir du vendredi 7 août 2020 à 14 h,
jusqu'au vendredi 14 août 2020 à 23 h 59, en composant le
1 888 390-0541 suivi du
code 455084#.
PROFIL AU 7 AOÛT 2020
Cominar est l'un des plus importants fonds de placement
immobilier diversifié au Canada et
est le plus important propriétaire d'immeubles commerciaux dans la
province de Québec. Il est propriétaire d'un portefeuille constitué
de 315 répartis dans trois secteurs d'activité distincts, soit des
immeubles de bureaux, des immeubles commerciaux et des immeubles
industriels et polyvalents. Le portefeuille immobilier de Cominar
totalise 35,9 million de pieds carrés de superficie situés dans les
régions de Montréal, Québec et Ottawa. L'objectif principal
de Cominar est de maximiser le rendement total des porteurs de
parts, au moyen d'un régime de distributions fiscalement efficient
et par la maximisation de la valeur des parts grâce à une gestion
proactive de son portefeuille.
ÉNONCÉS PROSPECTIFS
Le présent communiqué peut contenir des énoncés prospectifs
concernant Cominar, son exploitation, sa stratégie, son rendement
financier et sa situation financière. Ces énoncés se reconnaissent
habituellement à l'emploi de termes tels que « pouvoir », « prévoir
», « estimer », « avoir l'intention de », « être d'avis » ou «
continuer », la forme négative de ces termes et leurs variantes,
ainsi qu'à l'emploi du conditionnel et du futur. Le rendement et
les résultats réels de Cominar dont il est question dans les
présentes pourraient s'écarter sensiblement de ceux qui sont
explicites ou implicites à ces énoncés. Ces énoncés sont faits sous
réserve des risques et incertitudes inhérents aux attentes. Parmi
les facteurs importants qui pourraient faire en sorte que les
résultats réels diffèrent sensiblement des attentes, citons les
facteurs généraux liés à la conjoncture économique et aux marchés,
la concurrence, la modification de la réglementation
gouvernementale et les facteurs exposés sous la rubrique « Facteurs
de risque » de la notice annuelle de Cominar. Cette mise en garde
s'applique à tous les énoncés prospectifs attribuables à Cominar,
et aux personnes qui agissent en son nom. Sauf stipulation
contraire, tous les énoncés prospectifs sont à jour à la date du
présent communiqué. Nous n'assumons aucune obligation de mettre à
jour les déclarations prospectives susmentionnées, sauf tel que
requis par les lois applicables.
SOURCE FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR