BANI Banimmo SA

Banimmo poursuit sa relance :

• Rentrées locatives et taux d’occupation stables
• 100M EUR de travaux en cours dans les trois régions
• Ventes d’actifs pour une valeur de 32M EUR
• Le taux d’endettement financier tombe à 32,8%

1.         ACTIVITES COMMERCIALES ET LOCATIVES

Le taux d’occupation des immeubles s’élève fin 2019 à 91,5%, ce qui représente une légère augmentation par rapport au 31 décembre 2018.

NETWORKS Forest (antérieurement Diamond Building) à Forest

Le bail avec Veepee (anciennement Vente-Exclusive), signé pour 3.733 m² en 2018, a pris effet le 1er janvier 2019. Au cours du 1er semestre, une nouvelle location fut conclue pour 338 m2 dans ce même immeuble, où il reste dès lors environ 3.228 m2 d’espace de bureaux à louer en fin d’année.

Banimmo a finalisé les travaux de réaffectation partielle du rez-de-chaussée et de l’atrium pour y loger différents services aux utilisateurs tels que lounge, fitness, cafétéria et salles de réunions. Banimmo poursuit et optimise le développement commercial de ces services axés sur les utilisateurs de l’immeuble, mais aussi ceux des immeubles de bureaux voisins.

En mai il a été annoncé que Unilever quitterait l’immeuble. Le bail et les obligations restent cependant de vigueur jusque fin mars 2022.

Banimmo s’attelle par ailleurs à attirer des locataires pour le solde encore disponible.

Rue de la Fusée 40 à Haren

Le 18 décembre 2019, Banimmo a signé un contrat locatif avec Electrolux SA portant sur 3.796 m2 d’espace de bureaux, 1.594 m2 de showroom et 1.496 m2 d’entreposage dans l’immeuble situé 40, rue de la Fusée à Haren. Le bail de 9 ans, qui garantit un flux de revenus locatifs de 8 ans, prend effet à partir du 1er  juillet 2020 et prend fin le 30 juin 2029. Electrolux avait fait rénover à fond l’immeuble en 2011 dans le cadre d’une location-financement TVA qui prend fin le 30 juin 2020. Le solde de l’espace de bureaux, soit 1.356 m2 au rez-de-chaussée, sera dès lors commercialisé.

Avenue de Schiphol 3 à Evere

Dans l’immeuble situé 3, Avenue de Schiphol à Evere, le locataire existant Cofely Services a prolongé son contrat locatif pour la totalité de l’immeuble jusqu’au 30 septembre 2029, sans possibilité de résiliation anticipative par le locataire. L’immeuble comprend 3.333 m2 d’espace de bureaux et 370 m2 d’entreposage.

2.         ACTIVITES DE DEVELOPPEMENT, ACQUISITIONS ET CESSIONS

a.         Activités de développement

NETWORKS NØR (antérieurement North Plaza 9), Quartier Nord à BruxellesBanimmo a débuté en avril 2019 les travaux de redéveloppement de cet immeuble passif de bureaux de 13.976 m² et qui sera labellisé « BREEAM Outstanding », permettant ainsi de répondre à la demande locative importante pour des surfaces de haute qualité à partir de 500 m2, proches d’un centre multimodal de transports.

NETWORKS Gent, The Loop à GandBanimmo a obtenu les permis nécessaires et a commencé les travaux de construction de 2 bâtiments de bureaux, ONE (6.011 m²) et TWO (9.337 m²) qui seront labellisés BREEAM Excellent sur le site The Loop à Gand en vue d’une multi-location.

Centre d’activités ING à Louvain-La-NeuveMC² Development, dont Banimmo et Argema détiennent chacune 50%, a obtenu son permis de construire pour un immeuble de bureaux build-to-suit de 10.180 m2. La société a entamé les travaux de construction pour cet immeuble qui sera labellisé BREEAM Excellent.

MC² Development a signé fin février 2019 un bail d’une durée ferme de 12 ans avec l’utilisateur final ING sous réserve de la condition suspensive d’obtention d’un permis.Entretemps la condition suspensive a été levée et le bail prendra dès lors effet à partir de la réception de l’immeuble (pour plus d’information, voir ci-dessous ‘Evénements postérieurs à la clôture du bilan’).

S.D.E.C. à CharleroiLes démarches d’échanges des droits réels sur les parcelles se poursuivent avec la Ville de Charleroi pour le site de S.D.E.C. autour du Palais des Expositions en vue d’une finalisation dans les mois qui suivent. Concernant Charleroi Expo Congrès SCRL, la filiale de S.D.E.C. à 54 %, son Conseil d’Administration et son Assemblée Générale ont décidé fin mai de sa mise en liquidation. Cela implique que Banimmo a mis à zéro cette participation dans ses comptes au 30 juin 2019.

Toutes ses activités représentent près de 100M EUR de travaux, dans les trois régions.

b.         Acquisitions

Banimmo n’a procédé à aucune acquisition durant l’exercice 2019. La société examine à l’heure actuelle un nombre de dossiers d’acquisition en vue d’assurer de futurs redéveloppements.

c.          Cessions

Golf Hotel de Chantilly (Parijs)Le 19 décembre, Conferinvest SA, une filiale à 100% de Banimmo SA, a vendu la totalité des actions de la SAS Golf Hôtel de Chantilly à Aumalia SA, qui était déjà l’exploitant de l’hôtel. Cette transaction comprend également la vente du terrain de golf adjacent, le Golf de Chantilly. La vente est basée sur une valeur immobilière de 31,5M EUR. L’hôtel, situé à Chantilly près de Paris, et exploité sous la marque Mercure, dispose de 200 chambres, 3 restaurants et plus de 20 salles de conférence. Il faisait partie du portefeuille de Banimmo depuis 2006. Banimmo clôture ainsi ses activités opérationnelles en France et pourra se focaliser dès lors entièrement sur ses activités de développement en Belgique.

Rue de la Fusée 60 à HarenLe 13 décembre 2019 l’acte fut passé pour la vente à CityDev de deux étages vacants dans un immeuble situé 60, rue de la Fusée à Haren. Cet immeuble ne cadrait plus dans la stratégie de Banimmo.

Ces désinvestissements ont un impact positif sur le taux d’occupation du portefeuille immobilier existant.

3.         FINANCEMENTS

Banimmo a signé ce 1er juin 2019 deux nouvelles lignes de crédit avec son actionnaire majoritaire, Patronale Life1:

• Un crédit subordonné de 15M EUR pour 7 années, sans aucune sûreté ni gage (il annule et remplace le crédit de 8M EUR octroyé en mai 2018 avant l’OPA) au taux de 5 % ;
• Un crédit de 12,5M EUR pour 42 mois au même taux et également sans sûretés, disponible au tirage pour le financement de projets.

Ces moyens mis à disposition par son actionnaire majoritaire permettent à Banimmo de renforcer ses fonds propres (la ligne de 15M EUR pouvant être assimilée à des fonds propres) et de disposer de moyens pour financer ses projets de construction et de redéveloppement.

La société, avec son partenaire Argema, négocie un financement bancaire de plus de 30M EUR pour le projet build-to-suit à Louvain-la-Neuve.

La dette financière de Banimmo a augmenté de 59,4M EUR fin 2018 à 66,1M EUR fin 2019. Néanmoins le taux d’endettement financier tombe à 32,8% compte tenu des liquidités présentes dans la société.

Les coûts financiers ont diminué de 4,8M EUR à 3,0M EUR, soit une diminution d’environ 37%.

4.         RESULTATS

Compte de résultats consolidés

Les revenus locatifs nets (soit les revenus locatifs moins les charges locatives) s’élevaient à 3,2M EUR en 2019, contre 2,1M EUR en 2018. Cette augmentation provient e.a. du bail conclu avec Veepee dans l’immeuble NETWORKS Forest (antérieurement Diamond Building) à Forest.

Les charges nettes du propriétaire s’élevaient à 539k EUR.

Les produits de la vente d’immeubles en stock s’élevaient à 500k EUR en 2019, comparé aux 51M EUR en 2018. Il s’agit de la vente de deux étages dans l’immeuble situé 60, Rue de la Fusée à Haren.

Le prix de revient des immeubles en stock vendus s’élève à 537k EUR.

L’évolution de la juste valeur a un impact négatif de -1,1M EUR sur les immeubles de placement (IAS40) et un impact positif de 1,6M EUR sur les immeubles et terrains en stock (IAS2).

Les coûts de fonctionnement (charges administratives et opérationnelles) ont diminué à 4,3M EUR en 2019, par rapport aux 4,8M EUR en 2018, ceci grâce à une optimisation des coûts.

Le résultat opérationnel est de -1,8M EUR, une amélioration importante par rapport à 2018 (-3,3M EUR).

En 2019, les charges financières nettes s’élevaient à 2,8M EUR, comparées aux 4,6M EUR de 2018.

L’exploitation et la vente le 19 décembre 2019 du Golf Hotel de Chantilly SAS contribuent au résultat à concurrence de 1,6M EUR.

Le résultat net de l’exercice s’améliore substantiellement et se limite à -2,7M EUR comparé aux -5,5M EUR fin 2018.

Bilan consolidé

Les immeubles de placement (IAS40) ont subi un léger ajustement de valeur à la baisse de 0,1M EUR. Les immeubles en stock (IAS2) par contre ont enregistré une augmentation de valeur à concurrence de 7,3M EUR. Ceci est e.a. la conséquence de la prolongation des baux à Evere et Haren, l’activation des coûts sur les projets et une reprise de réductions de valeurs antérieures sur des immeubles et terrains en stock.

Le capital de Banimmo SA fut réduit le 4 décembre 2019 de 79,5 à 30M EUR par (i) l’apurement des pertes reportées telles que reprises dans les états financiers clôturés au 31 décembre 2018 et (ii) pour la constitution d’une réserve pour couvrir une perte prévisible. Cette diminution de capital a été réalisée sans suppression d’actions, mais par une réduction proportionnelle de la valeur nominale des actions.

5.         GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Le 27 mai 2019 le Conseil d’Administration a désigné Monsieur Laurent Calonne, représentant permanent de Lares Real Estate srl, comme nouveau CEO de Banimmo.Il pilote une équipe clé de spécialistes en immobilier qui assurent le développement continu de la société. Afin d’optimiser sa structure des coûts, Banimmo a procédé à sous-traiter des services de support à Patronale Life suite à une convention de sous-traitance entre Banimmo et Patronale Life2. Banimmo opérera dès lors avec une structure épurée qui lui permettra de se concentrer entièrement sur ses activités clés.

Le mandat d’administrateur de Monsieur Patrick Mertens (représentant permanent de Wimer Consult GCV) , qui initialement prenait fin à l’Assemblée Générale de 2021, a pris fin ce même 27 mai 2019 et a été repris par Monsieur Hendrik Danneels (représentant permanent de Mylecke SA) par cooptation par le Conseil d’Administration

En octobre, Madame Liesbeth Keymeulen et Monsieur Sven Dumortier ont renforcé l’équipe de management en tant que, respectivement, COO et CTO (Chief Technical Officer).

En novembre 2019, Banimmo a déménagé de Zaventem au siège de Patronale Life situé Boulevard Bischoffsheim 33 à Bruxelles.

Le 4 décembre Madame Liesbeth Keymeulen, représentante permanente de Liesbeth Keymeulen srl, fut nommée administrateur.

6.         EVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE DU BILAN

Le 11 février 2020, MC² Development SA, dont les deux actionnaires sont Banimmo SA et Argema Sàrl (groupe Marc Liégeois), a reçu la confirmation que le permis pour la construction du centre d’activités d’ING à Louvain-la-Neuve est exécutoire, définitif et purgé de tout recours. Ceci implique l’exécution de la location à long terme dès la livraison de l’immeuble prévue en octobre 2021.

Le 19 février 2020 Banimmo a remboursé un emprunt obligataire de 44M EUR, partiellement avec des fonds propres provenant de la vente du SAS Golf Hotel de Chantilly, et partiellement par un financement de Patronale Life3.

7.         PERSPECTIVES

En 2020 Banimmo se focalisera sur le développement des trois projets en cours, soit NETWOKRS NØR (Bruxelles), NETWORKS Gent et l’immeuble pour ING à Louvain-la-Neuve.Les trois chantiers ont débuté et pour Gand et Bruxelles la commercialisation a été lancée. Pour le projet à Louvain-la-Neuve, des négociations pour la vente sont en cours.

Il sera activement remédié à la vacance locative dans NETWORKS Forest, et pour les terrains à Gand, Ans et Charleroi des nouveaux développements seront lancés.

En outre, Banimmo effectue un exercice de réflexion sur sa stratégie et son positionnement et communiquera à ce sujet après l’été 2020.

8.         DIVIDENDE

Eu égard au résultat négatif de l’exercice, le Conseil d’Administration proposera à l’Assemblée Générale de ne pas attribuer de dividende.

9.         CALENDRIER FINANCIER

12/05/2020       Assemblée Générale Ordinaire27/08/2020       Rapport semestriel au 30 juin 2020

Pour plus d’information, contactez :

Banimmo SA                 Laurent Calonne                        Werner Van WalleBld. Bischoffsheim 33      CEO                                          Président du Conseil d’AdministrationB-1000 Bruxelles            laurent.calonne@banimmo.be    Werner.VanWalle@patronale-life.beT +32 2 710 53 11

Ce communiqué est disponible sur le site web de la société www.banimmo.be

A propos de BanimmoBanimmo se profile comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier tertiaire ainsi que de construire des immeubles build-to-suit répondant tant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs finaux qu’aux souhaits des locataires.Le portefeuille immobilier actuel porte sur environ 38.459 m² de surfaces louées et une réserve d’environ 281.000 m² à développer.

1 Décision du Conseil d’Administration sur base d’un avis positif du Comité des administrateurs indépendants, conseillé par un expert financier (cfr. Art. 524 Code des Sociétés)

2 Décision du Conseil d’Administration sur base d’un avis positif du Comité des administrateurs indépendants, conseillé par un expert financier (cfr. Art. 524 Code des Sociétés)

3 Décision du Conseil d’Administration sur base d’un avis positif du Comité des administrateurs indépendants ((cfr. Art. 7 :97 Code des sociétés et des associations)

Pièce jointe

• Banimmo PB_Résultats annuels 2019_FR_Final

Banimmo (EU:BANI)
Historical Stock Chart
From Nov 2024 to Dec 2024

Banimmo (EU:BANI)
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From Dec 2023 to Dec 2024